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化石學員 - 余永佳首頁
上海有能力打造6000元/平方米宜居房
2019-10-25
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    房地產是國內不穩定因素最多、宏觀調控難度最大的產業。土地競拍最高價中標,地價房價泡沫泛起,炒房妖風屢禁不止,高房價助力的經濟高增長模式已不可持續。

    中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區在啟動前行進程中,必將會面遇房地產市場動蕩不安、市民宜居難等攔路虎。只要能解放思想,充分發揮集中力量辦大事等舉國體制優勢,大力推行“路房合一”新政,新片區就完全有能力打造6000元/平方米造價的新型宜居房。

    一、價廉質優

    路房合一的核心內容是:復合開發土地資源,實現道路建設與房屋建筑底層架空工藝的有機融合,在城市道路上方興建高品質過街樓。既可強力紓解路房爭地矛盾,又能開創城市土地開發優質化、住房價格平民化的新局面。

    一是土地開發優質化。

    路房分離是城市土地高消費和粗放開發的產物,路房合一則是城市土地低消耗和復合開發的新標桿。

    城市道路應呈正方形網格狀,并分別為北東--南西以及北西--南東向,板式過街樓建筑為東西走向,坐北朝南,斜跨道路。這樣既利于通風、采光和確保過街樓的高容積率,又有助于優化城市路房建設布局、合理降低建筑密度、有序提升人口密度和生態環境質量。

    路房合一地面空間是機動車穿梭行進的交通要道,也是公交車站的最佳載體。現有公交站的缺陷是:露天分布,設施簡陋,無力抵御惡劣氣候的侵襲。若能得到過街樓的呵護,乘客就不會再受風雨雪、雷電和烈日的折磨,候車和乘車環境均可得到歷史性改善。

    以往城市道路的地下空間復合利用率水平低,開發質量也不盡人意。臨港新片區內的現代化道路網應重點構建地下綜合管廊及路網隧道,或用于過街樓建筑重型設備的安放,這樣就能實現城市基礎設施的提質升級。

    二是住房價格平民化。

    路房合一將打造無需土地費支出的新型城市住宅建筑,從而能大幅度壓縮住宅造價,使房價變得溫馨和親民。

    如同烹制菜肴。兩位技藝水平相仿的廚師,各制作烤鴨、板鴨、鹽水鴨三道名菜。甲是同地采購、同室作業;乙采購、烹飪則各分三處。盡管無需支付工作場地費用,但是兩者最終的成本、效率和質量成果卻大相徑庭。

    “路房分離”是在不同地塊進行人機物法環測的分散作業,故必然會暴露出生產要素配置效率低下和資源浪費嚴重等運行短板,使各開發項目長期陷入施工作業成本高企、經營效率陡坡攀行等困境。

    “路房合一”則是在同一地塊上進行人機物法環測的標準化管理,實現生產要素的最優配置以及道路、房屋和地下綜合管廊的同步規劃、設計和施工,這種節約土地、集約化生產的開發模式,可最大限度地精簡工藝流程、壓縮工期和減少資源消耗,彰顯出規模經濟的卓著效應,因而能使“路房合一”在質量、效益,尤其是成本方面占盡優勢。

    其實,按照當今的建筑施工技術和管理水平,建安成本4000-5000元/平方米的綠色過街樓住宅,其品質、環境、配套、舒適度,完全有能力與優質公寓、甚至高檔別墅展開良性競爭。即便是寬打滿算,上海打造6000元/平方米宜居房的建議,也決非是畫餅充饑和紙上談兵。

    二、親民宜居

    路房合一新建筑或許會與市民傳統的生活習俗存在著一定的差異,并可能會成為市民產生疑慮和不解的新心結。因此必須在人性化設計等方面重彩濃墨,強化和完善防火、防墜落、防撞擊、防噪音、防揚塵、防振顫、抗震、低碳節能以及配套服務等保障功能,確保過街樓住宅的安全、舒適、環保、便捷和造型多樣化。這種環境美、品質優的平價租賃房將會成為最親民、最接地氣和最暖心的百姓宜居港灣。

    三、綠色生態

    臨港新片區開發,應規范將每平方公里建成區均分成4個方形街區,并使道路、房屋建筑和藍綠空間呈現出一種回字型結構的分布狀態。只要能重點突出地方特色,拓展歷史文化底蘊,就定能改變千城一面、生態退化等城市舊貌,將臨港新片區真正打造成現代化城市開發的新模板。

    一是道路。

    以往城市規劃追尾,故導致路網布局混亂、道路彎直無序、路幅寬窄不一,路邊建筑物更是層層疊疊、密不透風,建成區充斥著一種人、車、路、房、綠爭地的亂象。

    臨港新片區各正方形街區的外圍為封閉結構、寬窄規整的新型城市道路。除特殊的景觀或禁高地段外,道路上方都應有序構建大視野、寬間距的過街樓。

    過街樓通風、光照、視覺及景觀環境上佳,每一層都規劃有弄堂和公共院落,弄堂兩邊或院落四周將打造整合石庫門、園林等建筑要素的綠色庭院房。

    城市綠化攀高登頂,從二維走向三維,不僅能大大提升土地資源利用率,優化城市環境,更可為每一戶居室配置一塊綠地或私家小院,讓鄰里之間都能擁有一個人與自然和諧共融的交流平臺。

    二是房屋建筑。

    街區四周的框型地塊,應按市場化運作方式開發容積率4-6、建筑密度不高于20%、高低錯落有致、商品住宅與產業園有機融合的底層架空建筑群,以滿足不同梯度的購房消費需求。土地競拍不再與最高價狂歡,其特征是競質量、競環境、競配套、競售后服務以及競房價(請注意:房價不是競高,而是競低)。

    架空底層空間既能為居民創造全天候休閑、健身、娛樂新環境,還能作為大型車輛的停車庫,更可使原本攔截人們視線和空氣流動的地面建筑,變得通透明亮和視野開闊。

    三是藍綠空間。

    街區中心將成為以藍綠空間為主體的城市生態區,或是與綠地、森林、濕地互融的幼兒園、學校以及機關、文體場館。當然也可以適度將周邊道路改建為高架或隧道,并通過與框型商品房底層架空建筑的靈動組合,使植入地方基因的大尺度藍綠空間連成一片,讓“300米進公園、1公里進林帶、3公里進森林”的創新規劃以及混合的城市功能、優美的生態環境、舒適宜人的居住空間、可步行的獨立生活圈,成為現代化城市的靚麗風景線。


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草根簡介


    高級經濟師。1969年上山下鄉。 1974年加入中國共產黨。1975年起先后在安徽省地質礦產局所屬325地質隊、第一水文地質工程地質隊、第二水文地質工程地質隊、地質測繪技術院、327地質隊從事水文地質、黨政、行政、企業管理等工作。80年代和90年代多次在報刊上發表論文。一些文章曾被新華文摘等文摘刊物轉載。近年來熱衷于在工余之后研究城鎮化和城市住行等經濟發展問題。聯系方式:[email protected] <mailto:[email protected])>



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